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2018.11.08 900 King Street Project Slideshow PresentationNO V E M B E R 8 , 2 0 1 8 90 0 K I N G S T R E E T RE D E V E L O P M E N T ● DE I S P u b l i c H e a r i n g 90 0 Ki n g S t r e e t SI N C E T H E L A S T H E A R I N G - Re v i s e d p l a n b a s e d o n V i l l a g e c o m m e n t s • Pr e f e r r e d a l t e r n a t i v e i s n o w a g e 6 2 + ( § 1 7 . 5 i n D E I S ) • Sa m e f o o t p r i n t , b u i l d i n g p l a n , p r o g r a m • Ad d r e s s e s c o m m u n i t y c h a r a c t e r & t r a f f i c i s s u e s • Sc h o o l C h i l d r e n e x t r e m e l y u n l i k e l y - Re v i s e d b a s e d o n A r b o r s c o m m e n t s • Ap p l i c a n t w i l l i n g t o b u i l d p a r k i n g s p a c e s o n A r b o r s ’ l a n d • Ap p l i c a n t w i l l i n g t o s h a r e m a i n t e n a n c e c o s t s f o r A r b o r D r i v e 90 0 Ki n g S t r e e t CO M P R E H E N S I V E P L A N - Th e o v e r a l l c h a r a c t e r o f t h e V i l l a g e i s l o w - d e n s i t y - Re s u l t o f s u m o f t h e e x i s t i n g d e v e l o p m e n t o f t h e V i l l a g e • Lo w , M e d i u m , H i g h D e n s i t y t h r o u g h o u t t h e V i l l a g e - No r e q u i r e m e n t f o r e v e r y n e w d e v e l o p m e n t t o b e o f t h e lo w e s t d e n s i t y “A d j u s t t h e d e n s i t y r e q u i r e m e n t f o r r e s i d e n t i a l u s e s t o a l e s s r e s t r i c t i v e re g u l a t i o n t h a t s t i l l m a i n t a i n s R y e B r o o k ’ s l o w - d e n s i t y c h a r a c t e r . ” 90 0 Ki n g S t r e e t CO M P R E H E N S I V E P L A N - Co m p r e h e n s i v e P l a n D e f i n i t i o n s : • Lo w - d e n s i t y : 1 u n i t p e r 5 , 0 0 0 s f t o 25 , 0 0 0 s f ( R - # d i s t r i c t s ) • Lo w - t o M e d i u m d e n s i t y : 2 u n i t s p e r 5, 0 0 0 s f ( R - 2 F ) • Me d i u m - t o H i g h d e n s i t y : R A - 1 a n d At t a c h e d H o u s i n g • Do r a l G r e e n s , Ar b o r s , T a l c o t t W o o d s - Pr o p o s e d P r o j e c t , p e r C o m p P l a n • Low to Medium Density: 1.7 units per 5,000 sf • Attached housing type could be medium to high density • Both housing type and number of units would be consistent with the overall low-density character of the Village and with surrounding uses “A d j u s t t h e d e n s i t y r e q u i r e m e n t f o r r e s i d e n t i a l u s e s t o a l e s s r e s t r i c t i v e re g u l a t i o n t h a t s t i l l m a i n t a i n s R y e B r o o k ’ s l o w - d e n s i t y c h a r a c t e r . ” 90 0 Ki n g S t r e e t - Zo n i n g i s a to o l to r e g u l a t e D e n s i t y 90 0 Ki n g S t r e e t IT ’ S A B O U T T H E I M P A C T S DE N S I T Y - De n s i t y o f a g i v e n u s e i s r e g u l a t e d b e c a u s e i t g e n e r a t e s be n e f i t s an d im p a c t s - Us e M a t t e r s – D i f f e r e n t u s e s a r e r e g u l a t e d a t d i f f e r e n t d e n s i t i e s • 2- s t o r y & 2 , 0 0 0 s f : h o u s e , o f f i c e , s t o r e - Co n t e x t M a t t e r s - S a m e u s e i n d i f f e r e n t l o c a t i o n c a n b e re g u l a t e d d i f f e r e n t l y • At r i a i s 1 . 1 1 F A R w i t h 3 4 . 1 4 d u / a c r e ( double Proposed Project) - DE I S e v a l u a t e s t h e be n e f i t s a n d i m p a c t s of building and op e r a t i n g t h e u s e p r o p o s e d o n th i s S i t e i n p a r t i c u l a r 90 0 Ki n g S t r e e t LA N D U S E C O M P A T I B I L I T Y & D E N S I T Y - No c h a n g e t o a l l o w a b l e us e s in z o n i n g d i s t r i c t - Ag e - r e s t r i c t e d h o u s i n g i s a l o w e r - i m p a c t r e s i d e n t i a l u s e p e r sq u a r e f o o t o r p e r u n i t t h a n m a r k e t - r a t e h o u s i n g - Ag e - r e s t r i c t e d h o u s i n g i s i n h e r e n t l y c o m p a t i b l e w i t h t h e su r r o u n d i n g r e s i d e n t i a l a n d c i v i c u s e s - Ex a m p l e s o f t h e s e u s e s i n p r o x i m i t y t o e a c h o t h e r e x i s t i n th e V i l l a g e a n d r e g i o n 90 0 Ki n g S t r e e t SI T E C O N T E X T & D E N S I T Y - Pr o j e c t S i t e i s : • Pa r t o f l a r g e r P U D : A r b o r s , H a r k n e s s P a r k ( ~ 6 0 a c r e s ) • Bo r d e r e d b y s c h o o l , t o w n h o u s e , p a r k w a y , m u n i c i p a l u s e s - Pr o p o s e d P r o j e c t ’ s i m p a c t o n P U D a s a w h o l e : • PU D w o u l d b e 8. 6 5 u n i t s p e r a c r e • Ha l f o f w h i c h w o u l d b e a g e - r e s t r i c t e d / a s s i s t e d l i v i n g • In c r e a s e o f l e s s t h a n 0 . 0 9 F A R w i t h i n P U D • Re d u c t i o n i n S i t e c o v e r a g e 90 0 Ki n g S t r e e t IT ’ S A B O U T T H E I M P A C T S CA L I B R A T I N G D E N S I T Y Wh a t a r e t h e i m p a c t s t h a t h e l p d e t e r m i n e i f t h e d e n s i t y o f a pr o j e c t i s c a l i b r a t e d c o r r e c t l y ? 1. O f f - S i t e I m p a c t s 2. V i s u a l a) Vi s i b i l i t y b) He i g h t c) Se t b a c k d) “L o o k a n d F e e l ” ( b u i l d i n g d e s i g n a n d p l a c e m e n t , o p e n s p a c e s ) 3. O n - S i t e E n v i r o n m e n t a l I m p a c t s 90 0 Ki n g S t r e e t - Of f - S i t e Im p a c t s o f P r o p o s e d P r o j e c t ’ s De n s i t y 90 0 Ki n g S t r e e t 1. O F F - S I T E I M P A C T S TR A F F I C - Tr i p G e n e r a t i o n • Le s s T h a n E x i s t i n g O f f i c e • Si m i l a r t o 1 0 6 T o w n h o u s e s ( e x i s t i n g z o n i n g ) - Tr a f f i c A n a l y s i s • No s i g n i f i c a n t a d v e r s e i m p a c t o n a n y s t u d y a r e a i n t e r s e c t i o n • Ce r t a i n s t u d y a r e a i n t e r s e c t i o n s w o u l d s e e b e n e f i c i a l c h a n g e - Vi l l a g e ’ s T r a f f i c C o n s u l t a n t s • “D u r i n g b o t h t h e m o r n i n g a n d m i d d a y t i m e p e r i o d s t h e A r b o r s D r i ve in t e r s e c t i o n d r i v e w a y h a d m i n i m a l t r a f f i c d e l a y s . ” • Mo r n i n g c o n g e s t i o n o n K i n g S t r e e t “ c l e a r l y r e l a t e d t o S c h o o l a c tivity” • Mi d d a y ( d i s m i s s a l ) c o n g e s t i o n “ f o u n d t o d i s s i p a t e w i t h i n 1 5 m i n utes” - Op e r a t o r f l e x i b l e w i t h s h i f t c h a n g e t i m e s t o a v o i d s c h o o l p e a k s 90 0 Ki n g S t r e e t 1. O F F - S I T E I M P A C T S SI T E O P E R A T I O N S - Pr o v i s i o n f o r e m e r g e n c y a c c e s s - Lo a d i n g a n d r e f u s e a r e a s c r e e n e d i n r e a r o f s i t e - Sm a l l n u m b e r o f d e l i v e r i e s - Hi g h e r o n - S i t e p o p u l a t i o n t h a n 1 0 6 t o w n h o u s e s • No t a r o w d y g r o u p • Ze r o s c h o o l c h i l d r e n v s . 4 9 • Fe w e r p e o p l e t h a n w o r k e d i n t h e e x i s t i n g o f f i c e b u i l d i n g • Su f f i c i e n t s e w e r / w a t e r c a p a c i t y a v a i l a b l e 90 0 Ki n g S t r e e t 1. O F F - S I T E I M P A C T S CO M M U N I T Y F A C I L I T I E S - Lo w u s e o f s e n i o r c e n t e r – s i g n i f i c a n t o n - S i t e a m e n i t i e s - Up t o 7 . 8 % i n c r e a s e d i s t r i c t - w i d e i n E M S c a l l s • Of f - s e t b y i n c r e a s e d p r o p e r t y t a x e s a n d i n s u r a n c e p a y m e n t s • Op e r a t o r h a s s t a f f a n d p o l i c i e s i n p l a c e t o r e d u c e u n n e c e s s a r y EMS ca l l s , a s d o c u m e n t e d i n l e t t e r t o V i l l a g e • Co n t i n u e t o w o r k w i t h V i l l a g e a n d E M S S e r v i c e - Pr i v a t e s a n i t a t i o n c a r t e r - Pr o v i s i o n o f o n - S i t e r e c r e a t i o n a n d o p e n s p a c e - Ta x b e n e f i t – t o V i l l a g e , S c h o o l D i s t r i c t 90 0 Ki n g S t r e e t CA L I B R A T I N G D E N S I T Y - We ’ v e c o v e r e d t h e o f f - S i t e i m p a c t o f t h e P r o j e c t ’ s d e n s i t y - Ne x t i s V i s u a l I m p a c t s o f p r o p o s e d d e n s i t y a) Vi s i b i l i t y b) He i g h t c) Se t b a c k d) “L o o k a n d F e e l ” ( b u i l d i n g d e s i g n a n d p l a c e m e n t , o p e n s p a c e s ) IT ’ S A B O U T T H E I M P A C T S 90 0 Ki n g S t r e e t 2. V I S U A L ( a . V i s i b i l i t y ) VI S I B I L I T Y - Mi n i m a l l y v i s i b l e f r o m K i n g S t r e e t – l i k e e x i s t i n g b u i l d i n g • Th r o u g h t r e e s i n t w o l o c a t i o n s – j u s t s o u t h o f V i l l a g e H a l l , t h r o u g h so u t h e r n e n d o f H a r k n e s s P a r k - Mi n i m a l l y v i s i b l e f r o m t h e H u t c h – l i k e e x i s t i n g b u i l d i n g - Mi n i m a l l y v i s i b l e f r o m 1 st ro w o f A r b o r s T o w n h o u s e s – l i k e ex i s t i n g b u i l d i n g - Vi s i b l e f r o m A r b o r D r i v e – j u s t l i k e e x i s t i n g b u i l d i n g • Ma s s o f n e w b u i l d i n g s e t b a c k f r o m A r b o r D r i v e • Ex t e n s i v e l a n d s c a p i n g p r o p o s e d o n A r b o r D r i v e 90 0 Ki n g S t r e e t 2. V I S U A L ( a . V i s i b i l i t y ) TO P O G R A P H I C C O N T E X T 260’270’270’240’230’220’ 90 0 Ki n g S t r e e t PR O J E C T S I T E HA R K N E S S P A R K BL I N D B R O O K HI G H S C H O O L AR B O R S HO M E O W N E R S AS S O C I A T I O N 2. V I S U A L ( b . S e t b a c k ) SE T B A C K C O M P A R I S O N ±1 9 1 ’ ±2 4 5 ’ ±4 6 4 ’ ±8 4 ’±292’ ±9 8 ’ ±116’ 90 0 Ki n g S t r e e t 2. V I S U A L ( b . H e i g h t ) HE I G H T F R O M F I N I S H E D G R A D E 46 . 5 ’ – t o p o f f a s c i a ( 5 3 ’ t o m e c h a n i c a l ) Pe a k – 3 4 ’ t o 3 8 ’ Pe a k – 4 6 . 5 ’ t o 4 8 ’ Pe a k – 5 3 . 5 ’ t o 5 7 . 5 ’ 90 0 Ki n g S t r e e t AB S O L U T E E L E V A T I O N Ou t l i n e o f E x i s t i n g B u i l d i n g ( F a s c i a ) Ri d g e ~ 5 ’ t o 1 3 ’ be l o w existing fascia (12’ to 20’ below mechanicals) Ri d g e ~ 0 ’ t o 4 ’ be l o w ex i s t i n g f a s c i a ( 7 ’ t o 1 1 ’ below mechanicals) Ri d g e ~ 8 . 5 ’ t o 1 0 ’ a b o v e f a s c i a ( 1 . 5 ’ t o 3 ’ a b o v e m e c h a n i c a l s ) Ri d g e ~ 1 5 . 5 ’ t o 1 9 . 5 ’ a b o v e f a s c i a (8.5’ to 12.5’ above mechan icals) 90 0 Ki n g S t r e e t - Pr o j e c t m o s t v i s i b l e f r o m 1 st Row of Arbors - Wh a t d o e s i t l o o k l i k e f r o m t h i s a r e a ? 90 0 Ki n g S t r e e t FR O M 1 ST RO W O F A R B O R S 2. V I S U A L ( a . V i s i b i l i t y ) 90 0 Ki n g S t r e e t FR O M 1 ST RO W O F A R B O R S 2. V I S U A L ( a . V i s i b i l i t y ) 90 0 Ki n g S t r e e t FR O M 1 ST RO W O F A R B O R S 2. V I S U A L ( a . V i s i b i l i t y ) 90 0 Ki n g S t r e e t FR O M 1 ST RO W O F A R B O R S 2. V I S U A L ( a . V i s i b i l i t y ) 90 0 Ki n g S t r e e t FR O M 1 ST RO W O F A R B O R S 2. V I S U A L ( b . H e i g h t ) 90 0 Ki n g S t r e e t FR O M 1 ST RO W O F A R B O R S 2. V I S U A L ( b . H e i g h t ) 90 0 Ki n g S t r e e t - Wh a t d o p r o p o s e d s e t b a c k s l o o k l i k e ? 90 0 Ki n g S t r e e t PR O P O S E D B U I L D I N G S E T B A C K S 2. V I S U A L ( c . S e t b a c k s ) ±330’±230’ ±5 4 5 ’ ±5 1 1 ’ ±2 9 2 ’ 90 0 Ki n g S t r e e t DO R A L A R R O W W O O D S E T B A C K S 2. V I S U A L ( c . S e t b a c k s ) ±3 3 0 ’ ±5 0 0 ’ ±1 0 0 ’ Pr o p o s e d P r o j e c t S e t b a c k s ±5 0 0 ’ t o t h e A r b o r s ±3 3 0 ’ t o N . R i d g e S t R e s i d e n c e s ±2 3 0 t o K i n g S t R e s i d e n c e s 90 0 Ki n g S t r e e t AT R I A / B E L L E F A I R S E T B A C K S 2. V I S U A L ( c . S e t b a c k s ) ±48’±64’±60’ ±7 2 ’ ±1 3 8 ’ Pr o p o s e d P r o j e c t S e t b a c k s ±5 0 0 ’ t o t h e A r b o r s ±3 3 0 ’ t o N . R i d g e S t R e s i d e n c e s ±2 3 0 t o K i n g S t R e s i d e n c e s 90 0 Ki n g S t r e e t AT R I A / B E L L E F A I R 2. V I S U A L ( c . S e t b a c k s ) ±1 3 8 ’ 90 0 Ki n g S t r e e t HI L T O N S E T B A C K S 2. V I S U A L ( c . S e t b a c k s ) ±2 6 0 ’ ±115’±250’ ±2 5 0 ’ Pr o p o s e d P r o j e c t S e t b a c k s ±5 0 0 ’ t o t h e A r b o r s ±3 3 0 ’ t o N . R i d g e S t R e s i d e n c e s ±2 3 0 t o K i n g S t R e s i d e n c e s ±2 7 0 ’ 90 0 Ki n g S t r e e t 80 0 W E S T C H E S T E R A V E S E T B A C K S 2. V I S U A L ( c . S e t b a c k s ) ±305’ ±4 1 5 ’ Pr o p o s e d P r o j e c t S e t b a c k s ±5 0 0 ’ t o t h e A r b o r s ±3 3 0 ’ t o N . R i d g e S t R e s i d e n c e s ±2 3 0 t o K i n g S t R e s i d e n c e s ±560,000 sf ±1,125 parking 90 0 Ki n g S t r e e t - Vi s u a l : Lo o k a n d F e e l o f S i t e 90 0 Ki n g S t r e e t Hutchinson River Parkway - 7. 4 6 a c . i m p e r v i o u s ( 4 2 % ) - 5. 3 a c . p a r k i n g - Al l o p e n s p a c e a t e d g e s 2. V I S U A L ( d . L o o k a n d F e e l ) - Re d u c e i m p e r v i o u s - Br e a k u p s i t e c o v e r a g e - Ma s s i n r e a r o f S i t e - Mo s t l y u n d e r g r o u n d p a r k i n g - Ar c h i t e c t u r a l l y c o m p a t i b l e - Ex t e n s i v e l a n d s c a p i n g 90 0 Ki n g S t r e e t PR O J E C T S I T E HA R K N E S S P A R K BL I N D B R O O K HI G H S C H O O L AR B O R S HO M E O W N E R S AS S O C I A T I O N 2. V I S U A L ( d . L o o k & F e e l ) 90 0 Ki n g S t r e e t PR O J E C T S I T E HA R K N E S S P A R K BL I N D B R O O K HI G H S C H O O L AR B O R S HO M E O W N E R S AS S O C I A T I O N 2. V I S U A L ( d . L o o k & F e e l ) 90 0 Ki n g S t r e e t IT ’ S A B O U T T H E I M P A C T S CA L I B R A T I N G D E N S I T Y - We ’ v e c o v e r e d d e n s i t y ’ s i m p a c t o n t h e f o l l o w i n g : • Of f - S i t e r e s o u r c e s • Vi s i b i l i t y o f p r o p o s e d b u i l d i n g s • He i g h t o f p r o p o s e d b u i l d i n g s • Se t b a c k o f p r o p o s e d b u i l d i n g s • Lo o k a n d f e e l o f p r o p o s e d s i t e p l a n - Fi n a l l y , w e s h o u l d a d d r e s s o n - S i t e i m p a c t s t o t h e n a t u r a l en v i r o n m e n t {f o r n e x t t i m e ? } NO V E M B E R 8 , 2 0 1 8 90 0 K I N G S T R E E T RE D E V E L O P M E N T ● DE I S P u b l i c H e a r i n g